ارزیابی املاک یک تخصص و حرفه می باشد که می بایست توسط کارشناس ارزیابی املاک مطابق با دستورالعمل های مخصوص نسبت به قیمت گذاری ملک و تعیین هزینه ارزیابی ملک انجام شود.ارزیابی ملک یکی از مهم ترین و اساسی ترین بحث هایی است که امروزه کارشناسان رسمی دادگستری برای بحث قیمت گذاری و تعیین ارزش اراضی چه عرصه و چه اعیانی از آنها استفاده میکنند..قیمت گزاری املاک پارامترهای بسیاری دارد که با خواندن این مقاله به طور کامل به آنها اشاره میکنیم.

:آنچه در ادامه مطلب میخوانید

Toggle

تعاریف

تعریف ارزش

ارزش جایگاه هر پدیده رابه صورت عینی یا ذهنی برای هر فرد مشخص می کند.ارزش هر پدیده ای میتواند براساس پارمترهای مختلف بالا یا پایین شود  مثل قیمت ، زیبایی ، کیفیت ، موقعیت ، کارایی و …

4 نوع ارزش داریم

1-بازار آزاد

چنانچه مورد قیمت گذاری بدون داشتن بند و قید باشد و بتوان آن را به بازار آزاد به راحتی عرضه کرد.در این موارد ارزش آن براساس مفهوم میزان عرضه و تقاضا در بازار آزاد مشخص می شود.

نکته : آیا کارشناس رسمی دادگستری مجاز به اعمال سلیقه های شخصی خود در تعیین ارزش بازار آزاد می باشد؟

خیر ، کارشناسان رسمی مجاز به اعمال سلیقه و عقیده شخصی خود در این موارد نمی باشند.

2-عرف کارشناس رسمی

هرگاه مورد بررسی امکان قیمت گذاری در بازار آزاد را نداشته باشد و همچنین امکان ارزشگذاری مالی تحت قید برای کارشناس میسر نباشد در اینصورت ارزش ملک با استفاده از عرف کارشناس رسمی تعیین می گردد.

3-ارزش مصوب

ارزش املاک و مسکن ممکن است مصوب و اعلامی برای مدت زمانی دارای ثبات باشد. و قیمت ها ، همان قیمت های مصوب خواهد بود.

4-ارزش تعیین شده توسط خود مالک-کارشناس ارزیابی املاک

گاهی اوقات بعضی از مشتریان خاص و به دلایل خاصتر به بعضی از مالکین مراجعه میکنند و مالک براساس شرایطی و به اختیار خود ارزش ملک را تعیین و به مشتری اعلام می کند.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.کارشناسان مجموعه آیمپس صلاحیت ارزیابی تمامی املاک را در سرتاسر کشور دارند.

نکته : ارزش تعیین شده توسط مالک > ارزش بازار آزاد > ارزش عرف کارشناس

منظور از کارشناس ارزیابی املاک چیست

ارزیابی ملک یک علم می باشد که در آن ارزش ملکی براساس اطلاعات و کمیت های مختلف نسبت به موقعیت مکانی و در بازه زمانی خاص تعیین می شود.

ارزیابی ملک باید قاطع ، دقیق ، جامع بینانه و صریح و به دور از هرگونه اغراض شخصی و جبهه گیری باشد. 

به طور کلی ارزیابی املاک برای تعیین قیمت و ارزش یک ملک برای اشخاص یا محاکم قضایی یا سایر اداره جات دولتی و غیر دولتی استفاده می شود.

امروزه برای گرفتن اقامت کشورهای اروپایی کارشناس ارزیاب با قیمت گزاری املاک تحت تملک متقاضی گرفتن اقامت میتواند اولین مرحله را برای شخص هموار سازد.

نکات ضروری ارزیاب ملک

الف) باید همواره به روز باشد و اصطلاحا آپدیت قیمت هارا انجام دهد و با توجه به نوسانات و عوامل تاثیرگذار قیمت های ارزیابی ملک را تغییر دهد.

ب) اطلاعاتی که نسبت به ملک ارائه می کند دقیق و کافی باشد و گزارش ارزیابی صریح و قاطع باشد و جای هیچگونه شک و تردیدی نباشد.

ج) گزارش ارزیابی ملک نباید خلاف واقع باشد و می بایست همواره مبتنی بر حقیقت باشد.

زمین ، عرصه و اعیان-کارشناس ارزیابی ملک

زمین

به ملکی گفته می شود که مالک آن حق احداث اعیانی و تغییرات را  داخل آن دارد.برای مثال تفکیک به قطعات کوچکتر در زمین میسر می باشد.

عرصه

در عرصه ممکن است مالک زمین و اعیان باهم یکی نباشد مانند املاک وقفی که در آن مالک عرصه حتما مالک اعیان نیست.

اعیان

در قوانین و مقررات ثبتی اعیان در مقابل عرصه قرار دارد و این اصطلاح آنجا کاربرد دارد. مثل ساختان ، چاه ، درخت و…

در چه مواردی از ارزیابی استفاده می شود؟

1-خرید ، فروش و اجاره

2-گزارش مربوط به اختلافات ملکی و پاسخ به تنازع املاک

3-تهیه گزارش به ادارات دولتی ، نهاد ها ، سازمان ها

4-تقسیم ترکه بین ماترک و محاسبه سهم الارث وراث

اقدامات ضروری در قیمت گذاری املاک

1- اخذ مدارک لازم از مالک و بررسی دقیق مدارک و مستندات

2- معاینه محل ملک

3- گرفتن تصاویر از ملک و تهیه یادداشت های ضروری و موثر در تعیین قیمت کارشناسی

4- تحقیقات در مورد املاک مشابه در منطقه و محل مورد تعرفه

5- تحلیل اطلاعات برداشتی و بررسی عوامل تاثیر گذار در قیمت کارشناسی

6- تهیه گزارش ارزیابی ملک

بهترین روش ارزیابی

یکی از بهترین و معمول ترین روش ارزیابی قیمت املاک ، براساس تحقیقات محلی و اطلاعات بازار مسکن و با توجه به معاملات صورت گرفته در محدوده مورد معرفی و املاک مجاور با پلاک مزبور می باشد.

در این روش سعی برای پیدا کردن املاک مشابه با شرایط و موقعیت جغرافیایی مشابه در ارزیابی می باشد

در بعضی موارد پیدا کردن موارد مشابه بسیار پیچیده و سخت می باشد ، در این حالت است که تجربه کارشناس به کمک او می آید و باید با توجه به در نظر گرفتن همه جوانب نسبت به تعیین قیمت عادله ملک اقدام نمیاد.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.کارشناسان مجموعه آیمپس صلاحیت ارزیابی تمامی املاک را در سرتاسر کشور دارند.

بررسی مدارک

1- دریافت اصل و یا کپی برابر اصل سند ملک

2- دریافت مدارک اضافی از مالک در صورت امکان

3- تطبیق مدارک با یکدیگر

4- تطبیق مدارک با ملک مورد ارزیابی

5- تهیه عکس از ملک

6- مراجعه به ادارات ذیربط جهت بررسی اعتبار و اصالت مدارک تسلیمی

نحوه خرید عکس هوایی از سامانه سازمان نقشه برداری کشور

انواع ملک از نظر حقوق ثبتی

1- مجهول المالک

مطابق با ماده 12 قانون ثبت ، املاک مجهول الماک به املاکی گفته میشوند که تقاضای ثبت نشدند و یا اظهارنامه ثبتی آنها عودت نشده باشد. املاک فاقد اظهارنامه ثبتی را نیز مجهول المالک میگویند.

2-املاک جاری

املاکی که دارای تقاضای ثبتی و اظهار نامه ثبتی می باشند و می توان در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به آن معامله کرد.

3-املاک ثبت شده در دفتر املاک

به املاگی که مطابق با ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک کشور در دفتر املاک ثبت شده باشند سند رسمی اطلاق می شود.

انواع ملک از نظر مالکیت

1-املاک آزاد

به املاکی می گویند که مالک آنها هر شخصی می تواند باشد و حق ایجاد هرگونه تغییرات در ملک را بدون نیاز به اخذ رضایت دیگران دارد.در ارزیابی املاک و اعیانی ها باید به این مورد توجه کرد.

2-املاک وقفی

این املاک در اختیار اوقاف می باشد.املاک وقفی خود به چند دسته تقسیم می شوند :

1-موقوفات خاص املاکی وقفی که دارای متولی خاص می باشند.

2-موقوفات عام

3-املاک مصادره ای

به املاکی گفته می شود که مطابق با قانون و با حکم نهایی دادگاه به نفع دولت یا یکی از بنیادها سلب مالکیت شود.

برای مثال املاک سازمان اموال و املاک بنیاد مستضعفان که بیش از 90 درصد املاکشان مصادره ای می باشد.

این نوع املاک قابل ارزیابی می باشند ولی لازم است در ارزیابی به پایین تر بودن ارزش آنها نسبت به املاک آزاد توجه ویژه شود.

4-املاک رهنی

این املاک در رهن بانک ، ارگان، سازمان و یا اشخاص می باشند.این املاک بدون فک رهن غیر قابل انتقال می باشند.

آیا املاک رهنی قابلیت ارزیابی دارند؟ به چه صورت؟

بله ، به منظور ارزیابی املاک رهنی این جمله ذیل ارزیابی قید میشود : پس از فک رهن ارزیابی معتبر می باشد.

چگونه زمین را از منابع طبیعی پس بگیریم؟بهترین راه بازپسگیری زمین از منابع طبیعی چیست؟

انواع کاربری زمین در ارزیابی املاک

1- کاربری مسکونی

زمینی که پتانسیل سکونت دارد و یا بنایی که برای سکنی می باشد. و به 3 دسته تقسیم می شوند :

الف) ویلایی

به ساختمانی می گونید که دارای یک تا چند طبقه می باشند و از نظر راه پله ، حیاط و … با ساختمان دیگری مشترک نباشد.کارشناس ارزیابی ملک باید در خصوص املاک ویلایی نسبت به موارد مشابه اقدام نماید.

ب) آپارتمان

به واحد های مسکونی که داخل یک ساختمان قرار گرفتند و از نظر راه پله ، و پارکینگ و مشاعات به صورت مشترک قابل استفاده می باشد.مطابق با قوانین و آیین نامه های مصوب اداره راه و شهرسازی

ج) زمین مسکونی

زمینی می باشد که پتانسیل ساخت و ساز را دارد و میتوان از شهرداری مجوز های لازم را جهت احداث بنا در آن اخذ نمود.

2-کاربری تجاری

هر ملکی که به صورت مغازه ، دفاتر خدماتی ، رستوارن و … فعالیت می کند و دارای کاربری تجاری باشد در زمره این کاربری قرار می گیرند.

3-کاربری کشاورزی

زمین ها با کاربری کشاورزی به دو دسته تقسیم می شوند :

اراضی زراعی : در این زمین اغلب محصولاتی کشت می شوند که زود بازده باشند مثل گندم ، انواع صیفی

اراضی باغی : در این اراضی اغلب درختان میوه می باشند و واژه درختان مشجر در تعریف آن به کار می رود.

4-کاربری اداری -دولتی

مانند ادارات خصوصی و دولتی – سازمان و نهادی دولتی و غیر دولتی که در این کاربری قرار دارند.

5- کاربری خدماتی

این کاربری برای آن دسته از املاک با کاربری تجاری می باشد که خدمات عام المنفعه دارد.و بعضا شهرداری ها از بابت آن از شما عوارض دریافت نمی کند.در ارزیابی ملک با کاربری خدماتی باید از شهرداری استعلام های لازم اخذ شود.

6-کاربری صنعتی

برای مثال کارخانجات ، سوله ها ، کارگاها  در زمره این املاک قرار دارند ، املاک با این نوع کاربری معمولا در خارج از شهرها قرار دارند.

7-کاربری معدن

هرگاه در زمینی مواد معدنی و غیره برای استخراج وجود داشته باشد که ارزش بالایی دارد در کاربری معدن قرار می گیرد.

8-کاربری پارکینگ

پارکینگ های خصوصی ، طبقاتی و عمومی در زمره املاک با این نوع کاربری قرار دارند.

9- کاربری آموزشی

کلیه مدارس ، دانشگاه ها ، موسسات آموزش عالی در کاربری آموزشی قرار دارد.

10-کاربری فضای سبز

شامل فضای سبز ، پارک ها ، میادین سبز شهری می باشد.

11- فاقد کاربری

املاکی که در این دسته قرار دارند در هیچ یک از کاربری های بالا قرار ندارند. و هنوز در طرح جامع و تفصیلی شهرداری کاربری آنها مشخص نمی باشد.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.کارشناسان مجموعه آیمپس صلاحیت ارزیابی تمامی املاک را در سرتاسر کشور دارند.

نحوه کارشناسی

در تعیین ارزش ملک باید به ارزش عرصه ،اعیان ، امتیازات، کاربری ، نورگیر بودن در واحد های مسکونی ، موقعیت جغرافیایی و…. دقت نمود.چراکه مواردی که بیان کردیم تاثیر مستقیم در قیمت ملک و ارزیابی املاک دارند.

تمامی اطلاعات کیفی + داده های کمی در تعیین ارزش کارشناسی مهم می باشند و باید اهمیت بسیاری به آنها قائل باشیم.

1) عرصه

مهم ترین شاخص در قیمت گذاری ، ارزش عرصه یا همان زمین است.

زمین مرغوب از نظر موقعیت می تواند دارای ارزش افزوده زیادی برای احداث اعینانی و سرمایه گذاری باشد.

در تعیین ارزش قیمت عرصه حتما می بایست پس از تحقیق و با استعلام از منابع معتبر قیمت گذاری صورت پذیرد

موارد تاثیرگذار در قیمت گذاری عرصه و ارزیابی املاک آنها

الف) ابعاد و اندازه ملک ، مخصوصا ابعاد  ملک در مجاورت گذر ( اصطلاحا بر ملک )

ب) کاربری ملک ، هرچه کاربری ملک مرغوب تر باشد ، ارزش عرصه بالاتر می باشد.

ج) گذرهای متصل به ملک و بررسی راه های دسترسی به آن

د) عرض گذر اصلی به ملک

ه) احراز مالکیت

و) موقعیت ملک در محدوده شهری

ز) مطابقت ابعاد و مساحت ملک سندی با وضعیت وجود

ح) بررسی اینکه ملک مورد نظر در مسیر طرح یا تعریض های عمرانی قرار دارد یا خیر

تفسیر عکس های هوایی و ماهواره ای

تکته طلایی قیمت گذاری عرصه :

با در نظر گرفتن مسائل نورگیری و نیز امکان ساخت بالکن  ، مرغوبیت زمین ها عموما به صورت زیر قابل تمییز می باشد :

جنوب بهتر از شمال و شرق بهتر از غرب می باشد.

تاثیر افزایش مساحت زمین در قیمت گذاری

در این بخش یک روش پیشنهادی و تجربی توسط کارشناسان آیمپس به شما میگوییم که بسیار کارآمد و پر استفاده می باشد.

در ارزیابی زمین های بزرگ در هر مرحله با 2 برابر کردن مساحت مبنا ، یک ضریب کاهش قیمت در نظر میگیریم.

زمین هایی با مرغوبیت کم ضریب 0.85

برای زمین هایی با مرغوبیت متوسط ضریب 0.95

و برای زمین هایی با مرغوبیت بالا برابر قیمت واحد هر متر مربع 

2) اعیان

شاخص اساسی دیگر در قیمت گذاری املاک ، تعیین ارزش اعیانی یک ملک می باشد.

عوامل تاثیر گذار در قیمت گذاری اعیان املاک

الف) هزینه های شهرداری

این هزینه ها شامل ، اخذ پروانه ، پایان کار ، عوارض آتش نشانی ، پارکینگ ، اضافه مساحت ، پیش آمدگی بنا ، عوارض کمیسیون های مختلف  و… می باشد.

ب) هزینه احداث بنا

شامل هزینه های اجرا ، طراحی ، نظارت ، تهیه مصالح ، حق الثبت صدور اسناد و ….

موارد مهم و تاثیر گذار در هزینه ساخت بنا

• نوع سازه ( اسکلت فلزی ، بتنی و …)
• سیستم سرمایشی ( چیلکر ، کولر آبی ، گازی و …)
• امکانات رفاهی و ورزشی ( سالن بدنسازی ، استخر و …)
• استفاده از مصالح مرغوب و لوکس ( نماهای کرتین وال و …)
• مشخصات نما و نوع آن( آجر سه سانتی ، رومی و …)
• سیستم گرمایشی ( گرمایش از کف ، بخاری ، موتورخانه مرکزی، پکیج و…)

ج) سایر عوامل موثر در تعیین ارزش اعیانی

انباری ، پارکینگ ها و تعداد آنها و همچنین راه دسترسی و عبور آنها باید مطابق با پایان کار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی باشد

شرایط نور گیر بودن ، چشم انداز بودن ، شمالی یا جنوبی بودن واحد

سن بنا نیز در قیمت اعیانی تاثیر مستقیم دارد

تاثیر سن بنا ( عمر ساختمان) در ارزش اعیانی

هرچه سن بنا بیشتر باشد ، ارزش ملک و اعیانی آن پایین تر می باشد.

این نکته شاید برای اراضی و خانه های کلنگی با قابلیت ساخت مجدد صادق نباشد.

به صورت تقریبی ارزش بنای یک آپارتمان با عمر 30 سال ساخت تقریبا 50 الی 55 درصد  نسبت به یک آپارتمان با شرایط مشابه ولی نوساز کاهش قیمت دارد.

نکته طلایی تاثیر عمر و قدمت بنا در ارزش اعیانی و ارزیابی املاک

به صورت تقریبی تا سال 15 ام هر سال 2% و از سال 15 ام هرسال 1.5% از ارزش اعیانی کم می شود.

ارزیابی ساختمان های مسکونی

نحوه تعیین قدرالسهم و تاثیر آن در ارزیابی ملک

برای ارزیابی عرصه هر واحد آپارتمان ، ابتدا باید قدرالسهم آن را محاسبه کرد.

اگر هر واحد از نظر ابعاد وتعداد پارکینگ و انباری مساوی باشند از رابطه زیر محاسبه خواهد شد :

X=(A*b)/B

A= متراژ زمین

B= مساحت کل آپارتمان ها

b= مساحت مفید واحد مورد ارزیابی

X= قدرالسهم واحد مورد ارزیابی

محاسبه قدرالهسم به صورت قانونی

مساحت کل عرصه * (مساحت کل واحد ها /مساحت واحد ملک مورد نظر) = قدرالسهم مالک از زمین

محاسبه قدرالسهم به صورت عرف

مساحت کل عرصه * (ارزش (قیمت ) کل واحد ها/ارزش واحد ملک مورد نظر) = قدرالسهم مالک از زمین

نکته ) اگر مساحت کل واحد های ساختمانی در یک آپارتمان باهم برابر باشند قدرالهسم از رابطه زیر محاسبه می شود :

قدرالسهم هر واحد = تعداد کل واحد ها / متراژ کل زمین

محاسبه قدرالسهم برای املاک با مساحت واحد های مغایر

قدرالسهم هر واحد = (جمع مساحت کل واحد ها/ مساحت کل زمین)*مساحت واحد مورد نظر

مثال حساب کردن قدرالسهم

در زمینی به متراژ 5000 متر مربع ، مساحت واحد شما 150 متر مربع می باشد ، در کل  8 واحد 150 متر و 8 واحد 65 متری وجود دارد، قدرالسهم هر واحد به چه صورت محاسبه می شود؟

روش حل مسئله :

مجموع مساحت واحد های 150 متری و 65 متری به ترتیب ، 1200 و 520 متر مربع می باشد ، 

مجموع مساحت آپارتمان های موجود  = 1720 متر مربع

1720/5000=0.344 متر مربع

 

قدرالسهم واحد 150 متری :

0.344*150=51.6 متر مربع

قدرالسهم واحد 65 متری :

0.344*65=22.36 متر مربع

اگر برخی از واحد فاقد انباری یا دو انباری باشند قدرالسهم چگونه محاسبه می شود؟وظیفه کارشناس ارزیابی ملک چییست؟

در چنین حالتی که در نظر گرفتن تعداد انباری در قدرالسهم لازم و ضروری باشد  باید برای مساحت انباری ضریبی قرار دهیم و آن را در فرمول محاسبه آن لحاظ کنیم.

کارشناس ارزیابی املاک می بایست در محاسبه قدرالسهم اعیان و عرصه دقت لازم و کافی را حتما داشته باشد.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.

تعیین ارزش اعیانی

برای مشخص کردن ارزش یک اعیانی در آپارتمان ها باید توجه داشت که قسمت های مشاعات و عمومی نیز محاسبه و در قیمت گزاری دخیل شوند. و به ترتیب زیر عمل شود :

• ابتدا ارزش خود آپارتمان به صورت جداگانه ارزیابی شود.
• ارزش اعیان مشاعی و قسمت های مشترک نیز به صورت جداگانه محاسبه شود

اعیان مشاع مانند راهرو،سالن اجتماع،سالن ورزشی،لابی و …

شاخص های تاثیر گذار در تعیین ارزش اعیان

 به طور عمومی واحد های جنوبی تا 7 % قیمت بالاتری نسبت به واحد های شمالی دارند

ارزش واحد هر متر مربع پارکینگ بین 55% الی 65% ارزش واحد هر متر مربع آپارتمان لحاظ می شود.

ارزش واحد هر متر مربع انباری بین 40% الی 50% ارزش واحد هر متر مربع آپارتمان لحاظ می شود.

واحد های دارای حیاط اختصاصی ارزش بیشتری تا 10% بالاتر نسبت به سایر واحد ها می باشند.

در ساختمان های 5 طبقه و بیشتر که دارای آسانسور می باشند به ازای هر طبقه 1.5% افزایش قیمت در نظر گرفته می شود.

که کارشناس ارزیابی ملک باید به این نکته دقت کند.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.

نکاتی در مورد ارزیابی ملک

بازار املاک متاثر

بازار املاک و مسکن ، همانند هر بازار دیگری متاثر از عوامل مختلف اقصادی، سیاسی ، اجتماعی ، فرهنگی و حتی تحولات منطقه ای است.

تجربه چندین سال گذشته نشان می دهد که عوامل مختلف در تغییر فاحش ارزش املاک در بازه زمنی یکساله بسیار موثر است.

به عنوان مثال افزایش ارزش املاک و آپارتمان ها طی ابتدا و انتهای سال 1398 و در فاصله زمانی تنها یکسال ، در اکثر مناطق شهری کشور بین 300% الی 400% بوده است.

این بدان معناست که در صورتیکه درخواست یک کارشناسی تنها با فاصله زمانی 3 ماهه و با شرایط و ضوابط یکسان به دو هیات کارشناسی مختلف ارجاع می گردید.

و به طور میانگین اختلافی در حدود 80% تا 90% نه تنها فاحش بلکه منطبق بر قیمت عادله روز بود.

تغییر جزئی و تاثیر آن بر ارزیابی املاک

گاها یک تغییر جزئی نظیر تصویب ، ابلاغ یا شروع عملیات اجرایی یک طرح در فاصله زمانی بسیار کوتاه ، تاثیرات شگرفی در تغییر قیمت املاک و مستغلات دارد.

به عنوان مثال با ابلاغ طرح جدید تفصیلی شهر مشهد در سال 1401 و تغییر کاربری ها و تراکم های املاک مختلف ، تغییر جدی ارزش املاک نتاثر از این موضوع در فاصله زمانی کوتاه مشهود بود.

این وظیفه برای کارشناس ارزیابی املاک بسیار مهم و حائز اهمیت می باشد.

تصویب قاونین و تاثیر غیر مستقیم آنها بر قیمت املاک

تصویب و ابلاغ قوانینی که به صورت غیر مستقیم بر پتانسیل املاک جهت ساخت و ساز و به تبع آن ارزش ملک اثر گذار است.

به عنوان مثال ابلاغ قانون پایدار سازی درآمد شهرداری ها ، باعث گردید که امکان تخلف فروش تراکم از مدیریت شهری سلب گردد.

این بدان معنا بود که تفاوت قیمت املاک با کاربری ها کم ، زیاد و متوسط که تقریبا معادل قیمت جرائم ناشی از خرید تراکم تا میزان اراضی با ترکم بالاتر بود ، به ناگاه تفاوت بسیار فاحشی پیدا کند.

چراکه دیگر امکان تخلف خرید تراکم از املاک دارای کاربری تراکم کم سلب گردید.

بنابر این این املاک فاقد هرگونه توجیه ساخت جهت سازندگان گردید و بالعکس املاک دارای تراکم بالاتر ارزشمند تر گردیدند.

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.

ارزیابی شرایط تراکمی یک سازمان و نهاد

گاها ارزیابی ها در خصوص یک ملک ، با شرایط متفاوت تراکمی ، در بازه زمانی نسبتا کوتاه مورد درخواست یک سازمان یا نهاد است.

بعنوان مثال دریافت سهم سرانه و خدمات معابر و کاربری ها ، مطابق قانون از کاربری مجاز آخرین طرح مصوب میسر است.

حال ممکن است چنین ملکی که سهم سرانه را با کاربری مجاز پرداخت نموده مطابق مصوبه کمیسیون ماده 5 و در فاصله زمانی نه چندان طولانی ، مجوز بلند مرتبه سازی را مطابق ضوابط مربوطه دریافت نماید.

ارزیابی ملک با کاربری مسکونی

طبیعی است که ارزیابی ارزش یک ملک با کرابری تراکم مسکونی در 4 سقف ، با ارزیابی ارزش همان ملک در 24 سقف به نحو بسیار چشمگیری متفاوت است ، حتی اگر در بازه زمانی کوتاهی مورد درخواست باشد.

بدیهی است سایر حقوق و حقوقات ناشی از این افزایش تراکم توسط مراجع مربوط دریافت می شود.

نمونه تصاویر معاینه محل برای ارزیابی ملکی در کرج

برای مشاوره رایگان در خصوص ارزیابی ملک و  درخواست کارشناس ارزیابی املاک و میتوانید با شماره 09213234340 با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری ملک در ارتباط باشید.

سوالات متداول

چه کارشناسانی صلاحیت ارزیابی ملک را دارند؟آیا باید حتما کارشناس رسمی دادگستری باشند؟

بله ، کارشناسی صلاحیت ارزیابی دارد که اولا هم رسمی دادگستری باشد و ثانیا در دو رشته راه و ساختمان یا امور ثبتی و نقشه برداری دارای پروانه فعال کارشناسی باشد.

هزینه ارزیابی املاک چگونه و براساس چه تعرفه ای محاسبه می شود؟

دستمزد کارشناسی ارزیابی ملک مطابق با تعرفه کانون کارشناسان رسمی محاسبه و اخذ می شود و البته براساس ارزش ملک مورد ارزیابی و سایر پارامتر های موثر قابل افزایش یا کاهش خواهد بود.